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Dúvidas

1) Certidão

Quem pode requerer uma certidão?

R. Qualquer pessoa pode requerer certidão, sem precisar dizer qual é o motivo do seu pedido ou o seu interesse.

O que é uma certidão atualizada e qual é a sua importância?

R. Certidão atualizada é aquela cuja data de expedição antecede em, no máximo, 30 dias a formalização do negócio jurídico. Para se lavrar a escritura de compra de um imóvel, por exemplo, é necessário que a pessoa vá ao Cartório de Registro de Imóveis e peça uma certidão atualizada da matrícula do imóvel, além da certidão negativa de ônus e ações (aquela que aponta se há alguma pendência ou dívida). Só assim poderá fazer a compra sem problemas.

2) Convenção antenupcial

O que é convenção antenupcial e para que serve o seu registro?

R. Se um casal quer fazer valer qualquer acordo realizado antes do casamento, que é chamado de convenção ou pacto antenupcial, deve providenciar que isso seja feito por escritura pública, em Cartório de Notas, e pedir o seu registro depois do casamento. A finalidade do registro é dar conhecimento a todos das condições aceitas pelos noivos, no momento do casamento.

3) Formal de Partilha

O que é o formal de partilha e em quais situações pode ser realizado?

R. É um documento feito ao final do inventário de qualquer pessoa que tenha morrido e deixado bens. Pelo formal de partilha se demonstra que um imóvel foi dividido entre os herdeiros. Também se registra a partilha de bens em casos de separação, divórcio, anulação e nulidade de casamento.

4) Hipoteca

O que é hipoteca?

R. Quando uma pessoa toma dinheiro emprestado em um Banco, se este quiser uma garantia maior, além da assinatura, contrata uma hipoteca, em que a pessoa dá o seu imóvel para garantir a dívida. Nos financiamentos que têm hipoteca, em geral, os juros são mais baixos, pois o Banco tem a garantia do recebimento da dívida. Quando o Banco faz um empréstimo baseado apenas na assinatura da pessoa, como, por exemplo, no cheque especial, em geral os juros são muito mais elevados, pois não existem garantias.

Como é feito o cancelamento de hipoteca?

R. Quando a pessoa paga a dívida, o Banco ou o credor autorizam o cancelamento da hipoteca, ficando novamente liberado o imóvel.

5) Averbação

O que é preciso para averbar a construção de uma casa?

R. Primeiro, é necessário que o proprietário aprove o projeto de construção na Prefeitura Municipal. Terminada a construção, a Prefeitura expede um documento, chamado “Baixa de Construção” ou “Habite-se”, que, juntamente com a Certidão Negativa do INSS, é averbado na matrícula do lote, passando oficialmente a existir a construção no terreno.

6) Alteração de nomes

As alterações de nomes devem ser averbadas?

R. Sim. As alterações de nomes, em função de casamento, separação, divórcio ou qualquer outro motivo, devem ser comunicadas ao Cartório e averbadas. Essas mudanças influenciam no registro, na identificação ou na qualificação dos proprietários do imóvel.

Qual é o documento exigido para averbar a alteração de nome?

R. Para a averbação da alteração de nome é preciso apresentar uma cópia autenticada da certidão do registro civil ao Cartório de Registro de Imóveis, no qual está registrado o imóvel de propriedade da pessoa que teve seu nome modificado.

7) Documentos para o registro

Pode-se registrar um imóvel com o contrato de promessa de compra e venda ou é preciso ter a escritura?

R. O contrato de promessa de compra e venda também pode ser registrado. Quando uma pessoa compra um imóvel com pagamento em prestações, o vendedor faz com ela um contrato de promessa de compra e venda. Este contrato pode ser registrado, garantindo ao comprador que o imóvel não será vendido a outra pessoa. Depois de pagas todas as prestações, o comprador terá a escritura definitiva do imóvel.

8) Escritura lavrada

Por que é preciso fazer o registro no Cartório de Registro de Imóveis, se o proprietário já tem a escritura lavrada no Cartório de Notas?

R. No direito brasileiro, a propriedade imóvel só é transferida depois do registro da escritura no Cartório do Registro de Imóveis. Portanto, não adianta fazer apenas a escritura, que é um contrato de aquisição do imóvel. A escritura tem que ser registrada, pois “quem não registra não é dono.”

9) Atos Praticados

Adjudicação Simples ou Compulsória

R. A adjudicação é ato judicial que estabelece e declara que a propriedade imóvel deve ser transferida de seu primitivo dono para o credor, para que este satisfaça seu crédito. Possui natureza constitutiva, gerando direitos de domínio e posse ao credor. As sentenças de adjudicação e as cartas de adjudicação devem ser obrigatoriamente transcritas no Registro Imobiliário, para que se possa transferir efetivamente o domínio do imóvel ao adjudicatário. Dá-se a adjudicação nos seguintes casos: I. no caso de condômino, quando exerce o seu direito de preferência; II. ao credor, no caso de inventário, independentemente de hasta pública; III. ao inventariante ou a qualquer herdeiro, para pagamento de impostos e custas; IV. ao exequente, quanto aos bens objetos da execução, salvo o caso de haver protesto por preferência de outros credores. O registro adjudicação será feito através da apresentação de uma carta de adjudicação, que deverá conter: a) descrição do imóvel, constante do título, ou, à sua falta, da avaliação; b) a prova da quitação dos impostos; c) o auto de adjudicação; d) o título executivo.

Arrematação judicial e extrajudicial

R. As arrematações são atos que devem ser registrados e não averbados. Isso porque arrematação é um ato de compra e venda realizado em leilão ou hasta pública. Concluída a arrematação, deverá ser lavrado um auto de arrematação e será expedida a carta de arrematação a favor do arrematante.
A carta de arrematação é o instrumento hábil e definitivo que transfere o domínio do imóvel ao arrematante. O direito de propriedade somente será transferido ao novo dono após a sua transcrição no Registro de Imóveis. O registro da arrematação – judicial ou extrajudicial – será realizado mediante a apresentação da carta de arrematação, que deverá conter: a) descrição do imóvel, constante do título, ou, à sua falta, da avaliação; b) a prova da quitação dos impostos; c) auto de penhora; d) título executivo; e) auto de arrematação ou leilão; f) conta do leiloeiro.

Arresto

R. Arresto é uma medida judicial preventiva, determinada por um juiz com a finalidade de apreender bens do devedor para garantir ao credor o recebimento de seu crédito. O registro do arresto impede que o devedor aliene ou grave com direitos reais limitados os imóveis que possui, deixando os mesmos desobrigados para que possam servir de garantia ao pagamento efetivo da dívida. A alienação do bem arrestado não configura fraude à execução, porém, será declarada ineficaz em relação ao credor. É essencial que se apresente mandado ou certidão extraída dos autos de execução, da qual conste cópia do auto ou termo de arresto. O mandado ou certidão serão expedidos para seu registro no Cartório de Registro de Imóveis respectivo, cabendo ao exequente o seu cumprimento. Assim, é desnecessária a diligência por oficial de justiça, bastando sua entrega à parte interessada para cumprimento.
O mandado ou certidão deverão conter: a) nome do juiz e especificação do respectivo cargo; b) natureza e número do processo; c) nome e qualificação das partes, do exequente e do executado; d) nome do depositário, verificando-se se a sua assinatura foi aposta ao auto ou termo de penhora; e) indicação do imóvel arrestado com suas características essenciais, inclusive o número da matrícula e/ou transcrição; f) especificação do valor da execução; g) autenticação das peças apresentadas e assinatura do juiz.

Cessão de direito

R. Cessão de direito é um contrato pelo qual a pessoa cede ou transfere a outrem, a título gratuito ou oneroso, direitos imobiliários de garantia que incidem sobre o bem imóvel, tais como hipotecas, penhores, arrendamentos, anticrese. O objeto da cessão de direitos, portanto, nunca poderá ser a propriedade do imóvel, nem os direitos reais sobre ela. A lei não exige forma especial para a cessão, podendo ser reduzida a instrumento público ou particular. Mas, para que possa valer contra terceiros, deve ser subscrito por duas testemunhas, registrado no Registro de Títulos e Documentos e inscrito, posteriormente, no Registro de Imóveis.

Dação em pagamento

R. A dação em pagamento é uma maneira de extinguir uma obrigação, pela qual o devedor dá coisa diversa da contratada para liberar-se de seu débito, desde que o credor tenha consentido essa substituição. A transferência da propriedade imóvel dada como pagamento somente poderá ser efetivada após a lavratura de escritura pública e sua transcrição no Registro de Imóveis.

Doação

R. A doação é um contrato que expressa um ato de liberalidade, pelo qual o doador dispõe de seus bens patrimoniais, beneficiando outra pessoa, denominado donatário. Contudo, a doação depende da aceitação do donatário, consentimento esse que deverá constar do contrato ou ser manifestado posteriormente, dentro de prazo fixado pelo doador. Por ser um ato de liberalidade, a doação de bem imóvel há de ser feita através de escritura pública, que deverá ser transcrita no Registro de Imóveis, visando à consumação da transferência da propriedade ao donatário.

Hipoteca

R. A hipoteca é um contrato acessório que se forma para garantir uma dívida contratada no contrato principal. Constitui um direito real do credor sobre o bem imóvel dado em garantia pelo devedor. Para que a hipoteca tenha validade contra terceiros e para que se assegure ao credor seu direito de preferência, é necessário que ela seja especializada e publicada. Isto somente será possível após sua inscrição no Registro de Imóveis.

A hipoteca pode ser:

Requisitos do mandado para o registro da hipoteca legal ou judicial:

Incorporação mobiliária

R. A incorporação imobiliária é a atividade de um empresário, que visa à realização de um projeto de edificação, conforme a Lei nº 4.591/64, fazendo oferta de alienação das unidades futuras, acompanhando e responsabilizando-se por esse empreendimento até o término da construção da propriedade. O registro da incorporação imobiliária no Registro de Imóveis é requisito obrigatório e essencial para que o incorporador possa negociar as unidades autônomas que futuramente existirão. Se a incorporação não for registrada, constituirá esse fato em contravenção face à economia popular, conforme prescreve a lei. Para registrar a incorporação imobiliária, o incorporador deverá apresentar o memorial da incorporação (documento que contém todas as informações prévias que os interessados necessitam saber antes de aderir à incorporação).

Incorporação mobiliária

R. Para que cada apartamento possa ser considerado uma unidade autônoma, deverá ser registrada no Registro de Imóveis a instituição de condomínio. A instituição de condomínio conterá a identificação das unidades isoladamente consideradas, além da disposição das partes comuns do condomínio. Esse tipo de registro é regido pela Lei nº 4.591/64, que não exige forma especial para a instituição desse tipo de propriedade horizontal. Assim, não importa a forma: a instituição poderá ser instrumentalizada em escritura pública ou instrumento particular. A única exigência da lei é que ela seja feita por escrito. A Lei 4.591/64 elencou as exigências mínimas, que devem constar do instrumento de instituição, devendo, entretanto, serem observados outros requisitos presentes em outros diplomas legais, inclusive na LRP.

Locação

R. Todos os contratos de locação de bens imóveis, tendo ou não cláusula de vigência, devem ter ingresso no Registro de Imóveis, através do ato de registro. O contrato de locação, para ser registrado, não necessita ser feito por instrumento público.

Deve ser feito por escrito e conter, geralmente:

Pacto antenupcial

R. É convenção estabelecida pelos nubentes, antes do casamento, com a finalidade de estabelecer o regime matrimonial ou para regular, respeitando as disposições legais, as relações econômicas entre eles, após o casamento. Esses pactos devem ser realizados por ato solene, feitos por meio de escritura pública, e registrados no Registro de Imóveis onde se encontra o assento do imóvel no qual o casal irá residir logo após o casamento, ou seja, na circunscrição em que se encontra o primeiro domicílio do casal.

Partilha

R. Partilha é um processo que visa à composição de quinhões, que serão distribuídos ou atribuídos às pessoas que possuem direitos sobre eles. Nela se mostra o resultado final da distribuição dos bens em comum. Pode ser judicial ou amigável. A partilha em inventário, ou partilha de herança, é o processo final do inventário, em razão do qual se atribui ao cônjuge sobrevivente e aos herdeiros a parte que corresponde a cada um, segundo seus direitos ou determinação do próprio inventariado. Uma vez julgada a partilha, dela se extrairá o formal de partilha, que deverá ser apresentado no Registro de Imóveis para que se efetue o registro.
R. Do formal de partilha constarão, necessariamente, as seguintes peças: I. Termo de inventariante e título de herdeiros; II. Avaliação dos bens que constituíram o quinhão de cada herdeiro; III. Pagamento do quinhão hereditário; IV. Quitação dos impostos; V. Sentença; VI. Petição inicial de abertura do inventário ou do arrolamento; VII.
Certidão de óbito; VIII. Certidão de trânsito em julgado da sentença; IX. Identificações corretas das pessoas beneficiadas com a transmissão de domínio, em decorrência da morte. Os herdeiros e os cessionários devem ser qualificados com os nomes completos, com os números dos documentos de identidade e, se casados, com indicação dos nomes dos respectivos cônjuges e com especificação dos regimes de bens adotados, sendo conveniente, até mesmo para correção de eventuais erros, a juntada de cópias dos documentos e das certidões expedidas pelo Registro Civil; X. Os imóveis devem ser individuados e bem caracterizados, como consta nas transcrições e matrículas do Registro de Imóveis.
Já a Partilha em Separação ou em Divórcio é feita ao término da sociedade conjugal, em razão de separação judicial ou amigável, acarretando a extinção da comunhão de bens que se estabeleceu, de acordo com o regime de bens instituído. Esta partilha deve ser transcrita do mesmo modo usado para a comunhão hereditária, para que se partilhem os bens entre os cônjuges, ou seja, na separação judicial e no divórcio, o instrumento a ser levado ao Registro de Imóveis, dando conta da partilha dos bens do casal, é o formal de partilha. Este formal deverá conter: I. Petição inicial; II. Auto de partilha ou equivalente, podendo estar contido até na inicial; III. Descrição individuada dos imóveis, bem caracterizada, como consta nas transcrições e matrículas do Registro de Imóveis; IV. Sentença homologatória; V. Certidão de trânsito em julgado da sentença; VI. Identificação correta dos cônjuges, com suas qualificações completas, inclusive número do cadastro de pessoa física da Receita Federal (CPF ou CIC) e número do registro geral do Instituto de Identificação (RG); VII. Recolhimento do ITBI em caso de um dos cônjuges ter sido aquinhoado com porção maior em imóveis que o outro.

Penhora

R. A penhora será feita através de mandado, ou de certidão extraída dos autos de execução, da qual conste cópia do auto ou termo de penhora. O mandado ou certidão serão expedidos para seu registro no Cartório de Registro de Imóveis respectivo. Assim, é desnecessária a diligência por oficial de justiça, bastando sua entrega à parte interessada para cumprimento. Advirta-se que não é possível, para o registro da penhora, o simples ofício. O mandado ou certidão deverão conter, obrigatoriamente: I. Nome do juiz e especificação do respectivo cargo; II. Natureza e número do processo; III. Nome e qualificação das partes de forma completa, do exequente e do executado. Deverá haver perfeita coincidência entre o executado e o titular de domínio do imóvel penhorado. O imóvel há que pertencer ao executado. Somente é possível o registro da penhora em nome de terceiro, se alienado pelo executado, desde que tenha sido caracterizada, no processo, a fraude de execução, por decisão que reconhecer a ineficácia da alienação em relação ao exequente, circunstância que deverá constar do mandado ou das certidões; IV. Nome do depositário, que deve constar obrigatoriamente, verificando-se se a sua assinatura foi aposta ao auto ou termo de penhora; V. Indicação do imóvel penhorado com suas características essenciais, inclusive o número da matrícula e/ou transcrição; VI. Especificação do valor da execução; VII. Autenticação das peças apresentadas e assinatura do juiz.

10) Certidões

De acordo com o artigo 19 da Lei de Registros Públicos nº 6.015, de 31/12/1973, as certidões podem ser: 1. inteiro teor; 2. em resumo e 3. em relatório conforme quesitos. Independentemente do tipo de certidão, ela deve conter as principais informações sobre o imóvel, como localização, proprietário e existência ou não de algum ônus.

Inteiro teor

– Esta certidão é feita com a cópia reprográfica da matrícula do imóvel, quando matriculado no Livro 2 de Registro Geral do Cartório (posterior à vigência da Lei 6.015/73) e reprográfica ou datilográfica, quando o registro do imóvel encontra-se no Livro 3 de Transcrição das Transmissões (anterior à vigência da Lei 6.015/1973).
– Quando se tratar de registro no Livro 3, qualquer alteração posterior deve ser mencionada. Se já foi aberta matrícula, na certidão também deve constar esta informação.
– Contém todos os dados relativos ao imóvel.
– Se o imóvel já for registrado no Livro 2, a certidão no 4º Ofício fica pronta na hora.

Em resumo

– A certidão contém parte de um ato, mas não pode omitir dados essenciais do imóvel, nem a existência de ônus.

Em relatório conforme quesitos

A certidão é formulada conforme quesito apresentado pela parte solicitante.
– Exemplo deste tipo de certidão: certidão de ônus reais do imóvel.
– A Lei 7.433, de 18/12/1985, dispõe como requisito essencial para a lavratura de escrituras públicas a apresentação da certidão de ônus reais e pessoais reipersecutórios.
– Esta certidão deve mencionar qualquer gravame que limite de alguma maneira o domínio do proprietário do imóvel, independentemente se o ato limitador for realizado por averbação ou registro.
– Exemplos de direitos reais que oneram o imóvel são elencados no artigo 1.225 do Código Civil de 2002.
– Ações pessoais reipersecutórias são aquelas derivadas de relação obrigacional, mas que se referem ao imóvel.
– Ações reais são as referidas na demanda principal ao domínio do bem imóvel.

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